Sous-occupation du Logement Social : Chiffres, Causes et Obligations
Près de 46% des locataires du parc social sont en situation de sous-peuplement. Quel est l'impact de la loi ELAN et les obligations des bailleurs ? Décryptage.
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Maître PISTONE
7/12/20262 min read
Sous-occupation du Logement Social - défi des bailleurs toulonnais
Le phénomène de sous-occupation dans le parc social est bien réel et il pèse sur la fluidité du logement, notamment parce qu’une grande part des ménages occupants sont des personnes seules ou des couples dans des logements prévus à l’origine pour des familles. Le ministère du Logement indiquait ainsi que 46% des ménages locataires du parc social sont en situation de sous-peuplement, et 15% en sous-peuplement prononcé ou très accentué.
Ce que montrent les chiffres
Le parc social compte beaucoup de grands logements occupés par des petits ménages : le ministère mentionne environ 1,8 million de logements occupés par une personne seule et 1,2 million occupés par deux personnes, soit 3 millions de logements très faiblement occupés sur 4,7 millions. La part des occupants de plus de 65 ans dans le parc social est de 14,3%, mais la part des titulaires du bail de plus de 65 ans monte à 25,9%, ce qui confirme l’importance des ménages âgés parmi les locataires en place.
Pourquoi le turnover reste faible
Le Gouvernement explique que la sous-occupation vient surtout d’un décalage entre une offre historique conçue pour les familles et une demande plus fragmentée, avec davantage de petits ménages. Il précise aussi que la vacance de longue durée dans le parc social reste faible, à 1,6% des logements au 1er janvier 2021, donc le problème principal n’est pas tant le nombre de logements vides que leur mauvaise adéquation aux besoins. Autrement dit, la tension sur les demandes persiste parce que les logements disponibles ne correspondent pas toujours aux tailles recherchées.
Ce que font les bailleurs
La loi ELAN prévoit un examen périodique des conditions d’occupation dans les zones tendues, tous les trois ans à compter de la signature du bail, et la transmission des dossiers en sous-occupation à une commission d’examen. Le bailleur doit alors étudier avec le locataire les solutions possibles, par exemple un logement plus adapté, un parcours vers le logement intermédiaire ou vers l’accession sociale. En pratique, cela signifie que les bailleurs ne sont pas censés rester passifs, même si les locataires ne sont pas forcés à déménager dans tous les cas.
Point important sur les seniors
Il faut nuancer le constat : les locataires âgés ne sont pas la seule cause de la sous-occupation, c’est surtout une combinaison de vieillissement, de maintien longue durée dans le parc, et de structure du parc trop orientée vers les grandes typologies. Le ministère souligne d’ailleurs la nécessité d’adapter le parc social au vieillissement et de proposer des logements plus appropriés quand c’est nécessaire.
À Toulon, le traitement de la sous-occupation et l'adéquation du parc aux réalités des familles est l'un des chantiers majeurs qui attend la nouvelle gouvernance de Toulon Habitat Méditerranée (nouveau président: Me Serge Lhotellier).
Liens: Article THM et la loi SURE
PDF (téléchargement) de l'Union Sociale pour L'Habitat sur la mobilité
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